Pequenos empresários sem capital de giro ou reservas financeiras estão arriscados a quebrar pelo efeito da crise do novo coronavírus sobre seu setor. Ele responde por 27% do Produto Interno Bruto (PIB) do Brasil.
O sentimento foi captado por levantamento do Serviço Brasileiro de Apoio às Micro e Pequenas Empresas (Sebrae). Ele aponta 89% dos pequenos negócios do país já enfrentar queda no faturamento diante da pandemia – 63% deles de mais de 50%. Com teto de receita bruta anual de R$ 4,8 milhões, a maioria, no entanto, fatura menos de R$ 360 mil por ano.
A pesquisa, feita entre os dias 20 e 23 de março, junto a 9.105 donos de pequenos negócios, foi a primeira de uma série a ser realizada quinzenalmente pelo Sebrae. O segmento é o que mais emprega e o que o menos desemprega no país, por causa das relações de confiança. Ela envolve os ambientes quase familiares criados. Da força de trabalho formal do Brasil, quase metade tem vínculo com as mais de 6,5 milhões de milhões de micro e pequenas empresas ou 10 milhões de registros de micro empreendedores individuais do país.
A decisão unilateral, se não foi negociada, pode ser contestada por locadores. O proprietário toparia dar algum desconto, mas diz ter acionado advogados para contestar a notificação, não contratual.
Essa situação exemplifica algo que tem começado a ocorrer com mais frequência no mercado imobiliário brasileiro, especialmente em capitais. É crescente o número de inquilinos buscando as imobiliárias pedindo descontos temporários de até 60% ou até mesmo isenções no aluguel durante a pandemia.
Cerca de 75% dos pedidos são de locatários de imóveis corporativos, especialmente comerciais e escritórios, segundo Adriano Sartori, vice-presidente de locação do Secovi-SP (sindicato da habitação).
No Brasil, estima-se em 18% as unidades habitacionais alugadas. Dos 71 milhões de domicílios existentes no Brasil em 2018, 12,9 milhões eram alugados, segundo a PNAD Contínua. Cerca de 31 milhões dos domicílios existentes estavam situados no Sudeste, 18,5 milhões no Nordeste, 10,7 milhões no Sul, 5,5 milhões no Centro-Oeste e 5,3 milhões no Norte.
Casas representam 86% e apartamentos 13,8%. O restante (0,2%) reúne habitações coletivas como cortiços ou cabeças de porco. Nas regiões Norte, Nordeste e Centro-Oeste, o percentual de casas supera a média nacional: 92,7%, 90,9% e 89,0%, respectivamente. O Sudeste e o Sul registram respectivamente 18,4% e 14,3% de apartamentos. Ambas as regiões estão acima dos 13,8% observados no país.
“A recomendação é negociar, e não comunicar de maneira unilateral, até porque a maioria dos contratos prevê multa por inadimplência”, diz.
“Já começamos a ver pedidos de inquilinos de imóveis residenciais que trabalham em setores mais atingidos com a crise e perderam o emprego ou tiveram jornada de trabalho reduzida, mas os mais frequentes são referentes a comércios”, afirma.
O caso típico é o do comerciante obrigado a fechar as portas por causa da quarentena, mas também há grandes empresas. Elas tiveram a demanda drasticamente reduzida e querem desconto nos aluguéis de seus escritórios.
O aconselhamento aos proprietários é: escutem os pleitos e verifiquem se o pedido faz sentido. Tem empresas que podem comprovar queda no faturamento. O ideal é fazer as negociações mês a mês.
O setor tem se posicionado contra a intervenção do governo no tema. O Senado discute um projeto do senador Antonio Anastasia (PSDB-MG) Ele propõe a suspensão do pagamento de aluguel residencial para trabalhadores ao sofrerem cortes de salários por conta do avanço do vírus e também a suspensão de despejos.
A proposta original prevê o pagamento poder ser suspenso a partir de 20 de março de 2020 até 30 de outubro de 2020, mas o trecho deve ser retirado do texto.
“Se o poder público intervir, pode gerar uma corrida ao Judiciário posteriormente. Não há ainda relatos de ações de despejo. O ideal é negociar”.
Até agora, os pedidos residenciais representam 35% das renegociações. A maioria dos proprietários aluga um único imóvel.
É uma situação delicada, os locatários dependem da receita do aluguel para viver, mas tem de levar em conta o histórico do inquilino. Muitas vezes é alguém sempre com pagamento em dia, mas agora passa aperto.
A Lopes administra por meio de franqueados aproximadamente 12 mil imóveis. Três em cada quatro solicitações de descontos são de endereços comerciais.
“São pedidos de todos os níveis, desde pequenos comércios que pagam R$ 850 ao mês, até grandes locações, com aluguel de R$ 30 mil. O isolamento atingiu todos os perfis”.
Na empresa, a solução mais comum tem sido o desconto temporário de até 50% do aluguel por períodos que variam entre 60 a 90 dias.
Em alguns casos, fica acertado: o valor não pago será acertado no fim do contrato ou diluído posteriormente em parcelas sem multas e juros, por exemplo.
É preciso bom senso na negociação. Da ótica do proprietário, agora também não é o momento de esvaziar o imóvel porque enquanto houver isolamento haverá dificuldade para achar novo inquilino.
Renan Truffi e Vandson Lima (Valor, 02/04/2020) informam: a relatora do projeto que permite, entre outras medidas emergenciais, o congelamento do pagamento de aluguéis, a senadora Simone Tebet (MDB-MS), sinalizou que vai elaborar um parecer “mais equilibrado” que o texto original, construído pelo vice-presidente da Casa, senador Antonio Anastasia (PSD-MG), a pedido do presidente do Supremo Tribunal Federal (STF), ministro Dias Toffoli.
Tebet cogita suprimir o artigo que trata dessas mudanças para “evitar uma moratória geral e irrestrita”, como a permitida na proposta inicial. Ou até mesmo excluir o tema totalmente da proposta, que seria discutida em algum outro projeto em tramitação.
O texto causou preocupação no setor imobiliário, que passou a pressionar os senadores. A proposta estabelece, entre outras coisas, que não poderá ser concedida liminar para desocupação de imóvel urbano em algumas ações de despejo até 31 de dezembro de 2020. A senadora diz que, se a proposta permanecer, é certo que esse prazo será reduzido.
Além disso, o texto prevê que “locatários residenciais que sofrerem alteração econômico-financeira, decorrente de demissão, redução de carga horária ou diminuição de remuneração”, poderão suspender, total ou parcialmente, o pagamento dos aluguéis vencíveis a partir de 20 de março de 2020. Prevê ainda que, no caso de suspensão, os aluguéis vencidos deverão ser pagos parceladamente, a partir de 30 de outubro de 2020, na data do vencimento.
As parcelas, equivalentes a 20% dos aluguéis vencidos, se somarão à prestação dos aluguéis a vencer, diz o texto da proposta.
Por outro lado, o projeto também torna possível ao locador retomar o imóvel para uso próprio ou de seus familiares.
De acordo com Simone Tebet, é preciso “aperfeiçoar” o conteúdo referente ao despejo e suspensão dos aluguéis. “Buscaremos evitar uma moratória geral e irrestrita que poderia prejudicar não só o locador, que muitas vezes depende da renda do aluguel, como complemento da aposentadoria, até para comprar remédios e se alimentar; mas também o inquilino que, conforme o texto, teria que, mensalmente, por vários meses após o período da suspensão, pagar um valor equivale ao dobro do que pagava, a fim de compensar os atrasados”, apontou a senadora.
Ainda assim, Simone Tebet defendeu que a ideia da proposta é “importante e necessária”, pois “cria um arcabouço legal de natureza emergencial e transitória no setor privado”, a fim de evitar os transtornos econômicos decorrentes da interrupção de atividades econômicas, demissões e queda de rendimento.
O texto de Anastasia foi construído com o respaldo de autoridades do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e do Conselho Nacional do Ministério Público e traz uma série de mudanças temporárias em determinações legais como forma de dar segurança jurídica durante a pandemia.
Há, por exemplo, a previsão de suspensão dos prazos prescricionais – ou seja, crimes e delitos não contariam prazo para prescrição nesse período de calamidade pública. O texto também posterga em 18 meses a vigência da chamada Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais (LGPD). Ela passaria a valer a partir de agosto. Por fim, o projeto restringe pelos próximos meses o direito de devolução de mercadorias.
Fluxos Interrompidos de Renda de Aluguel publicado primeiro em https://fernandonogueiracosta.wordpress.com
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