Relatório Especial da Revista The Economist (16 de janeiro de 2020) adverte: uma década depois da crise imobiliária, novos riscos estão surgindo por conta de “Bancos-sombra” originarem cerca de metade das hipotecas da América.
Durante a transmissão do 39º Super Bowl em 2005, houve um anúncio de hipotecas de uma empresa chamada Ameriquest. “Não julgue muito rápido”, dizia o slogan. “Nós não vamos”. A Ameriquest também patrocinou o show de intervalo, onde Paul McCartney abriu com “Drive My Car”. Dois anos depois, a empresa não existia mais, parte da crise mais ampla no mercado de hipotecas que provocou uma recessão global e quase causou o colapso do sistema financeiro.
Onze anos depois, no 50º Super Bowl, um anúncio semelhante apareceu para outro credor, o Rocket Mortgage. Um mágico, um ciclista e até uma criança tentam usar o aplicativo para solicitar financiamento residencial. “Botão, obtenha hipoteca”, dizia o slogan. Pelo Super Bowl em 2018, o Rocket disse que era o maior credor de hipotecas do país, levando alguns americanos a se perguntarem se alguma lição foi aprendida com o colapso global.
Certamente o sistema regulatório dos bancos foi transformado. Na década de 2000, a maioria das regulamentações financeiras era “microprudencial”, com foco na solidez de bancos individuais. Agora a regulamentação “macroprudencial” é a norma. A idéia é garantir que o sistema financeiro como um todo possa suportar surpresas desagradáveis. O “Macropru” é útil em um mundo de baixas taxas de juros. Quando o empréstimo é barato, as famílias podem aumentar os preços das casas para níveis insustentáveis. Mas, como o aumento das taxas de juros não corresponde às necessidades da economia em geral, são necessárias medidas direcionadas.
Desde o início dos anos 2000, o número de países ricos que usam políticas macroprudenciais dobrou. Na Grã-Bretanha, não mais de 15% dos novos empréstimos hipotecários podem ser para casas com valor superior a 4,5 vezes a renda do mutuário. Cingapura e partes do Canadá agora restringem as compras de estrangeiros.
Tudo isso pode travar o rápido crescimento do crédito. Para os mutuários de alto risco, obter uma hipoteca é mais difícil do que era, e é uma das razões pelas quais a propriedade da casa entre os jovens caiu. Os bancos reduziram suas operações de hipoteca. “O negócio de hipotecas … experimentou retornos cada vez mais baixos à medida que novas regulamentações adicionam custos consideráveis e exigências de capital mais altas”, escreveu Jamie Dimon, chefe do jpMorgan Chase, em 2016.
Mas novos riscos estão surgindo. Nos últimos anos, os credores hipotecários não bancários (um grupo de credores que não tomam depósitos, que incluem Quicken Loans, que oferece Rocket Mortgage) proliferaram. Agora, eles originam cerca de metade das hipotecas americanas (veja o gráfico). Um número crescente de economistas argumenta que os reguladores precisam ficar de olho nessas empresas.
Muitos credores hipotecários não bancários estão conquistando participação de mercado porque oferecem produtos genuinamente úteis. A Safe Rate, com sede em Chicago, oferece um novo tipo de hipoteca. Quando os preços locais das casas caem, o mesmo ocorre com os pagamentos mensais das hipotecas dos mutuários. O benefício para os mutuários é que eles economizam dinheiro e têm menor probabilidade de inadimplência. A vantagem para os investidores é que, ao evitar execuções hipotecárias, mais hipotecas serão mantidas e é menos provável que os preços das casas em uma região subam em espiral.
Alguns não-bancos, no entanto, existem puramente como um meio de contornar regulamentos bancários rigorosos. Nos Estados Unidos, os não bancos são mais vagamente regulamentados e supervisionados do que os bancos tradicionais. Um artigo descobriu que uma carga regulatória crescente representava cerca de 60% do crescimento não bancário em 2007-15. (Em países como a Grã-Bretanha, a diferença nos encargos regulatórios entre bancos e não-bancos parece menor e o crescimento de seus empréstimos é menor.)
O crédito hipotecário na América não está subindo tão rápido quanto no início dos anos 2000. Segundo dados oficiais, apenas uma pequena parte da carteira de empréstimos de Quicken está com problemas. No entanto, muitos não-bancos continuam altamente dependentes de financiamento de curto prazo dos bancos tradicionais; portanto, se os mercados atacados congelassem novamente, muitos americanos perderiam rapidamente o acesso ao financiamento de hipotecas. Em vez de manter as hipotecas em seus balanços, os não bancos tendem a vendê-las – não é o melhor incentivo para ser extremamente cauteloso, diz Amit Seru, da Stanford Graduate School of Business. Os não-bancos também parecem particularmente propensos a atender menos tomadores de crédito. Até os reguladores começarem a lidar adequadamente com os credores não bancários, o trabalho de regular o mercado de hipotecas dos Estados Unidos será apenas pela metade. ■
Riscos de Nova Crise Imobiliária publicado primeiro em https://fernandonogueiracosta.wordpress.com
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