Relatório Especial da Revista The Economist (16 de janeiro de 2020) afirma: a crise financeira de 2008-10 ilustrou os imensos perigos de um mercado imobiliário mal administrado. Nos Estados Unidos, no início e meados da década de 2000, empréstimos hipotecários irresponsáveis, às vezes ilegais, levaram muitas famílias a acumular mais dívida do que podiam sustentar. Entre 2000 e 2007, a dívida das famílias americanas aumentou de 104% da renda familiar para 144%. Os preços das casas aumentaram 50% em termos reais. A onda de inadimplência que se seguiu levou a uma recessão global e quase derrubou o sistema financeiro.
Entre as décadas de 1960 e 2000, um quarto das recessões no mundo rico foi associado a fortes quedas nos preços das casas. As recessões associadas a restrições de crédito e aumento dos preços das casas foram mais profundas e duraram mais do que as outras recessões. No entanto, os danos causados pelos mercados imobiliários mal administrados são muito mais profundos do que as crises e recessões financeiras, por mais prejudiciais que sejam. Nos países ricos, e especialmente no mundo de língua inglesa, a habitação é muito cara, prejudicando a economia e envenenando a política. E está se tornando cada vez mais: desde os baixos preços pós-crise, os preços globais reais das casas aumentaram 15% desde então, levando-os muito além do pico anterior à crise.
Os políticos tradicionalmente gostam quando os preços das casas aumentam. As pessoas se sentem mais ricas e, portanto, tomam emprestado e gastam mais, dando à economia um bom impulso, eles pensam. Quando todos estão se sentindo bem com sua situação financeira, os políticos titulares têm mais chances de reeleição.
Mas existe outro lado. Habitações caras são inequivocamente ruins para a crescente população de locatários do mundo rico, forçando-os a reduzir os gastos com outros bens e serviços. E uma política econômica que se baseia em compradores de imóveis assumindo grandes dívidas não é sustentável. No curto prazo, encontra um estudo do FMI, o aumento da dívida das famílias impulsiona o crescimento econômico e o emprego. Mas as famílias precisam restringir os gastos para pagar seus empréstimos; assim, em três a cinco anos, esses efeitos são revertidos: o crescimento se torna mais lento do que teria sido antes e as chances de uma crise financeira aumentam.
Os mercados imobiliários com problemas também atingiram o lado da oferta da economia. As cidades mais produtivas do mundo rico não constroem novas casas suficientes, restringindo seu crescimento e tornando-as mais caras do que seriam. Pessoas que gostariam de se mudar para Londres, São Francisco ou Sydney não podem se dar ao luxo de fazê-lo. Como a produtividade e os salários são muito mais altos nas cidades do que fora, isso reduz o PIB geral.
Portanto, é uma má notícia que, nas últimas décadas, o mundo rico tenha piorado na construção de novas casas. Um artigo recente de Kyle Herkenhoff, Lee Ohanian e Edward Prescott argumenta que nos Estados Unidos esse processo “diminuiu a migração interestadual, reduziu a realocação de fatores e diminuiu a produção e a produtividade em relação às tendências históricas”. As restrições ao crescimento urbano também dificultam a redução das emissões de dióxido de carbono, pois as grandes cidades são as formas construídas mais eficientes. Nos Estados Unidos, existem mais restrições de construção em locais com emissões mais baixas por família.
A habitação também é uma grande razão pela qual muitas pessoas em todo o mundo rico sentem que a economia não funciona para elas. Enquanto os baby-boomers tendem a possuir casas grandes e caras, os jovens precisam alugar cada vez mais um lugar apertado com os amigos, fomentando o ressentimento dos idosos pelos millennials. Thomas Piketty, economista, afirmou que nas últimas décadas o retorno ao capital excedeu o que é pago ao trabalho na forma de salários, aumentando a desigualdade. Mas outros criticaram as descobertas de Piketty, apontando que o que realmente explica o aumento da participação de capital é o retorno crescente da habitação.
Outras pesquisas, entretanto, descobriram que a habitação está por trás de alguns dos maiores choques políticos dos últimos anos. Os mercados imobiliários e o populismo estão intimamente ligados. Britânicos que vivem em áreas onde os preços das casas estão estagnados têm maior probabilidade de votar no Brexit em 2016, e os franceses na Frente Nacional de extrema direita nas eleições presidenciais de 2017, de acordo com uma pesquisa de Ben Ansell da Universidade de Oxford e David Adler do Instituto Universitário Europeu. As disputas políticas provocaram os protestos em Hong Kong, mas o custo ultrajante de acomodação na cidade-estado adicionou combustível econômico às chamas políticas.
Este relatório especial argumentará que desde a Segunda Guerra Mundial, governos do mundo rico cometeram três grandes erros:
- eles tornaram muito difícil construir as acomodações necessárias para suas populações;
- eles criaram incentivos econômicos imprudentes para as famílias direcionarem mais dinheiro para o mercado imobiliário; e
- eles não conseguiram projetar uma infraestrutura reguladora para restringir as bolhas imobiliárias.
Felizmente, eles finalmente estão começando a reconhecer os danos causados por essas políticas. Na Grã-Bretanha o governo agora diz abertamente que o mercado imobiliário está “quebrado”. Scott Morrison, primeiro-ministro da Austrália, prometeu tornar a habitação mais acessível. A recente eleição do Canadá foi disputada em parte sobre quem faria mais para conter os crescentes custos de moradia no país. Carrie Lam, chefe-executiva de Hong Kong, colocou a habitação em primeiro plano em sua resposta aos manifestantes.
Eles precisam aprender com lugares onde o mercado imobiliário funciona amplamente – e esses lugares existem. Como este relatório mostra, sistemas de planejamento flexíveis, tributação e regulamentação financeira apropriadas podem transformar a habitação em uma força para a estabilidade social e econômica. O sistema de habitação pública de Cingapura ajuda a melhorar a inclusão social; o financiamento de hipotecas na Alemanha ajudou o país a evitar o pior da crise de 2008-10; O sistema de planejamento da Suíça ajuda bastante a explicar por que o populismo ainda não decolou por lá. Governos em todo o mundo precisam agir de forma decisiva e sem demora. Nada menos do que a estabilidade econômica e política do mundo está em jogo. ■
Este artigo apareceu na seção de relatório especial da edição impressa, sob o título “A habitação está na raiz de muitos dos problemas do mundo rico”
Habitação: raiz de muitos dos problemas do mundo rico publicado primeiro em https://fernandonogueiracosta.wordpress.com
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