De Volta Castelo Branco, Roberto Campos… e a Correção Monetária!

Estevão Taiar, Edna Simão e Renan Truffi (Valor, 21/08/19) conta: gente estúpida desconhece a história e repete erros!

A Caixa Econômica Federal detalhou a sua nova linha de financiamento imobiliário. Ela será indexada ao Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). A modalidade cobrará, além da inflação, uma taxa a variar de 2,95% a 4,95% ao ano. Quanto melhor a relação do cliente com o banco, menor a taxa. Os contratos terão prazo máximo de 360 meses e cota de financiamento de até 80% do valor do imóvel. As regras valem para novos contratos e já estarão vigentes a partir da próxima segunda-feira.

A linha de financiamento antiga da Caixa, baseada na taxa referencial (TR)
mais juros anuais de 8,75% a 9,75%, continuará em vigor. O tomador de empréstimo poderá decidir por qual delas optar, mas o presidente da instituição financeira, ex-banqueiro de negócios como sua chefia, e a equipe do banco afirmaram a nova fonte de financiamento permitir a queda de 30% a 50% da parcela inicial. “Me engana mais porque já me enganei votando errado!”

No caso de um imóvel de R$ 300 mil, o financiamento, levando em conta a TR, teria uma parcela de R$ 3.168. Com o IPCA, o desembolso mensal cairia para R$ 2 mil, nas simulações da Caixa. Não será permitida a troca de um contrato com indexador antigo por um novo indexado à inflação.

O preposto acredita, mesmo com a redução das taxas, a nova operação de crédito ser rentável para o banco. A ideia é destinar R$ 10 bilhões para a modalidade vinculada à inflação, viabilizando o atendimento de 50 mil famílias ou 200 mil pessoas e gerando 230 mil empregos diretos e indiretos. Esse funding virá de Letras Imobiliárias Garantidas (LIG) e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI).

Na nova modalidade, o recálculo do saldo devedor será mensal, com base nas divulgações do IPCA pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). “Nós acreditamos que um produto desses, de longo prazo, passa por inflação mais controlada”, disse Guimarães. Ele acrescentou que, se a inflação ficar mais alta, haverá desequilíbrio financeiro de qualquer maneira, ou seja, mesmo com o contrato corrigido pela TR. A Caixa projeta um IPCA médio na casa de 3,5% ao ano até 2030.

Dentre as novidades da nova linha estão o menor comprometimento de renda e prazo de pagamento. Na tabela Price, onde as prestações são iguais do começo ao fim do contrato, o comprometimento da renda passou de 20% para 15%. O prazo de pagamento caiu de 360 para 240 meses. Se a opção for pela tabela SAC (quando as prestações são decrescentes), o comprometimento da renda recuou de 30% para 20%, com prazo máximo de pagamento de 360 meses. Antes, a dívida poderia ser paga em até 420 meses.

A linha lançada permitirá também a securitização dos recebíveis para repetir a bolha imobiliária norte-americana vendendo contratos empacotados com “subprime” brasileiro inadimplente.

“Já identificamos R$ 30 bilhões de demanda por crédito indexado ao IPCA”, disse o defensor de interesses do mercado de capitais na gestão de um banco público. “Temos mais de R$ 100 bilhões com demanda de instrumentos de crédito – LCI e CRI. Há preferência por recebíveis ligadas ao IPCA, em vez da TR. Dos nossos clientes, há preferência forte pelos recebíveis”, completou.

Para o presidente Caixa, a securitização poderá ajudar a reduzir o juros no futuro. Questionado sobre se esses contratos não são mais arriscados por estarem sujeitos à variação da inflação, disse a TR também está sujeita a esses movimentos [zero?!]. “Se fizermos securitização com nova taxa, poderemos ter uma oferta de crédito muito maior”, disse o idolatra de O Mercado. “Com a nova taxa, bancos podem expandir a carteira imobiliária e mitigar risco”, destacou ainda, acrescentando: o “segredo aqui é gerar recebíveis de crédito que seja interessante para população [?!] e fundos de investimentos”.

Para o vendedor de ilusões, a linha de crédito vinculada a TR hoje tinha um risco no longo prazo. “A TR não estava bem definida; ela era escolhida pelo CMN, com um componente subjetivo”, contou. E O Mercado não é subjetivo, mas sim objetivo: dinheiro no bolso e estatiza as perdas!

O presidente da Caixa também lembrou: o crédito imobiliário tem uma participação ainda pequena na economia brasileira, diferentemente da bolha imobiliária ocorrida na Europa e nos Estados Unidos. “A dinâmica de crédito imobiliário estava engatinhando porque tinha taxa referencial de juros”, afirmou.

Ao lado dos empréstimos para infraestrutura, o crédito imobiliário é um vetor de destaque para a expansão da economia. “O crédito tem sido o melhor canal de crescimento da economia”, disse quem tem “2 neurônio” a conversar um com outro.

De acordo com o irresponsável, o financiamento indexado à inflação traz uma série de vantagens: flexibiliza o mercado, barateia o preço, fomenta competição, diversifica o risco e alonga o prazo, “incluindo milhões de brasileiros no sonho da casa própria”. O irresponsável diz: a criação da hipoteca reversa e do chamado home equity podem colocar “quase R$ 500 bilhões na economia”.

Em reunião extraordinária, o Conselho Monetário Nacional (CMN) havia votado a favor do financiamento indexado à inflação. A medida, no entanto, não foi anunciada após a reunião, como é de costume. A nova linha de financiamento foi anunciada pelo próprio presidente da Caixa, em entrevista a jornalistas sobre pagamentos ao Tesouro. É tudo “marquetagem” para iludir os incautos com a taxa de inflação ainda baixa enquanto a taxa de câmbio já dispara! Quem sobreviver, verá…

O governo paramilitar de milicianos colocou em marcha sua principal aposta para estimular o crédito imobiliário, considerado aquém de seu potencial no Brasil. Em solenidade no Palácio do Planalto, a Caixa anunciou linhas de financiamento habitacional corrigido pelo IPCA — modalidade capaz de incluir mais gente iludida no mercado, sem consciência do novo perfil de risco ao setor.

O banco estatal vai oferecer taxas de IPCA mais 2,95% a 4,95% ao ano. Considerando a inflação em 12 meses até julho (ainda sem o efeito do choque cambial), a opção mais cara estaria em 8,17% ao ano – abaixo, portanto, da mínima de 8,5% ao ano mais TR (0%) praticada atualmente pela Caixa.

Grandes bancos privados esperam para ver antes de oferecer linhas atreladas ao IPCA, porque veem a modalidade com ceticismo. De um lado, enxergam no modelo uma forma de atrair mais clientes. De outro, temem a disparada de preços esperada por qualquer choque cambial levar ao aumento do custo e, consequentemente, da inadimplência.

O receio se baseia no fato de, embora o Brasil estar com a inflação baixa – de 3,22% nos 12 meses até julho -, o país tem um histórico de inflação alta e houve um pico recente. Em 2015, o IPCA foi de 10,67%. Os contratos de crédito imobiliário são longos, de até 30 anos. Atravessam, portanto, diversos governos. “Se tiver descontrole inflacionário, afeta a capacidade de pagamento do cliente”, diz um executivo de banco.

Apesar disso, Bradesco, Itaú Unibanco e Santander preparam seus sistemas para lançar linhas com IPCA, para coexistir com as atreladas à TR. Na crise, o governo sempre socializa o prejuízo!

A Taxa Referencial é baseada em uma média ponderada de CDBs sobre a qual se aplica um redutor. Tem um componente discricionário, pois depende da política econômica do momento – nos últimos anos, a TR está zerada.

“Queremos ter todas as alternativas para os clientes. Mas, no caso do IPCA, precisamos desenvolver instrumentos capazes de mitigarem esse risco, para não ter alta da inadimplência”, diz fonte de um banco.

Meses atrás, o presidente do Bradesco, Octavio de Lazari Jr., afirmou com prudência: preferia esperar a economia melhorar antes de oferecer correção pelo IPCA. “Não quero correr o risco de fazer um FCVS 2“, disse ele em alusão ao Fundo de Compensação de Variação Salarial, criado nos anos 70 para cobrir saldos remanescentes de financiamentos imobiliários.

O banco privado pode oferecer a linha, mas não está claro se os clientes vão querer assumir um risco inflacionário de longo prazo. A expectativa de outro executivo do setor, porém, é que, em um primeiro momento, haver grande procura por esses contratos, pois as prestações serão mais baratas por conta da inflação ainda baixa.

Um público em potencial para o IPCA são as pessoas inocentes da experiência histórica ao ingressarem no mercado de trabalho. “Os jovens iludidos podem comprar imóvel com parcela mais baixa e arcar com prestações crescentes porque têm a perspectiva de melhorar de renda”, diz uma fonte do setor.

Hoje, no crédito imobiliário, é cobrada uma taxa fixa mais TR e as parcelas costumam ser amortizadas pela tabela SAC, ou seja, decrescem com o tempo. Quando se cobra taxa fixa mais IPCA, a prestação pode subir com a inflação.

Além do risco, o interesse dos bancos é baixo porque hoje o funding da poupança é suficiente. Quando essa fonte se tornar mais escassa em cenário de juros baixos, a tendência é as instituições terem de recorrer mais ao mercado de capitais — com securitização ou emissão de títulos — para financiar a habitação. Aí o IPCA passa a fazer mais sentido para os investidores ganharem dinheiro até a massa de inadimplência dos subprimes brasileiros expostos a maior instabilidade e com menor renda em comparação aos norte-americanos. Só lambe-botas imagina os USA ser aqui!

Procurado, o Itaú diplomaticamente afirmou apoiar iniciativas capazes de ajudareem a fomentar o mercado. “(…) Estamos estudando suas condições para avaliar qual caminho trará mais benefícios para os clientes”, disse. O Bradesco informou deve operar a linha atrelada ao IPCA, para evitar a Caixa ganhar o mercado dos iludidos, e avalia as condições. O Santander disse estudar o assunto.

O Banco do Brasil também informou avaliar o assunto. O presidente do BB, preposto do banqueiro de negócios, esteve na solenidade no Planalto, mas não se pronunciou. Logo em seguida, o banco cortou as taxas dos contratos com TR. A mínima prefixada passou a ser de 7,99% ao ano.

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